Haciz ve ipotek kayıtları

Haciz ve ipotek, takyidat belgesinde en sık karşılaşılan ve alım-satım ile kredi süreçlerini en çok etkileyen kayıtlardır. İkisi de taşınmazı bir borca bağlar, ancak doğuş biçimleri ve sonuçları farklıdır.

Haciz

Haciz, bir alacağın tahsili amacıyla borçlunun malvarlığına devlet eliyle el konulmasıdır. Taşınmazlarda haciz, tapu kütüğüne şerh edilerek işlenir ve genellikle malikin hissesine bağlanır.

İcrai haciz

Kesinleşmiş bir icra takibine dayanır. Alacaklı, borcunu ödemeyen borçlunun taşınmazının satılarak paraya çevrilmesini isteyebilir. Takyidatta genellikle icra müdürlüğü adı, dosya numarası ve haciz tutarıyla birlikte görünür.

İhtiyati haciz

Henüz kesinleşmemiş bir alacağın güvence altına alınması için, dava veya takip sonuçlanmadan önce mahkeme kararıyla konur. Geçici niteliktedir; alacak kesinleşirse icrai hacze dönüşür, aksi hâlde kaldırılır.

İİK 150/c şerhi

İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c maddesi uyarınca konulan bu şerh, ipotekli taşınmaz hakkında takip başlatıldığını tapu kütüğüne duyurur. Takyidatta bu şerhi görmek, ipoteğin artık pasif bir teminat olmaktan çıkıp işletilmeye başlandığı anlamına gelir ve ciddiye alınması gerekir.

İpotek

İpotek, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Borç ödenmezse alacaklı, taşınmazın satılarak paraya çevrilmesini isteyebilir. Takyidat belgesinde ipotekler kendi bölümünde; alacaklı, borç tutarı, faiz, derece/sıra ve süre bilgileriyle listelenir.

Derece ve sıra

Bir taşınmaz üzerinde birden çok ipotek kurulabilir. Derece, paraya çevirme hâlinde alacaklıların hangi öncelikle ödeneceğini belirler: 1. derece ipotek alacaklısı, 2. dereceden önce tatmin edilir. Takyidatta “1/1”, “2/0” gibi görünen ifade derece ve sıra bilgisidir.

Değerleme açısından sonuç şudur: taşınmazın değeri toplam ipotek yükünün altındaysa, alt derecelerdeki alacaklıların teminatı fiilen boştur.

Süre ve F.B.K.

İpoteğin süre alanında bir tarih yer alabileceği gibi, uygulamada sık karşılaşılan F.B.K. kısaltması da bulunabilir. Bu kısaltma yaygın olarak “fekki bildirilinceye kadar” anlamında kullanılır; yani ipotek, alacaklı tarafından kaldırılması (fek) bildirilene dek devam eder. Belgedeki kısaltmanın o kayıttaki kesin karşılığı tereddüt doğuruyorsa ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

İpoteğin kaldırılması (fek)

Borç ödendiğinde ipotek kendiliğinden silinmez; alacaklının fek yazısı üzerine tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılması gerekir. Bu nedenle güncel olmayan bir takyidat belgesinde, fiilen ödenmiş bir borcun ipoteği hâlâ görünüyor olabilir.

Değerlemede nasıl ele alınır?

• Hacizlerin sayısı, türü (icrai/ihtiyati) ve tutarı raporda ayrıca belirtilir.
• İpoteklerde alacaklı kurum, derece, bedel ve tesis tarihi/yevmiyesi yazılır.
• Toplam ipotek yükü ile takdir edilen değer karşılaştırılır.
• Haczin hisseye mi ana taşınmaza mı bağlı olduğu netleştirilir.